相続登記の義務化（2024年4月〜）｜登記しないとどうなる？空き家への影響と手続きの流れ

相続登記の義務化とは？ポイントをおさえる

2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、相続によって不動産を取得した相続人は、相続を知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務となりました。

これまで相続登記に期限はなく、長年にわたって「誰のものかわからない土地・建物」が全国に増え続けていました。その弊害として、空き家問題や土地の有効活用の妨げになっていることから、法律で義務化されることになりました。

登記しないとどうなる？3つのリスク

1. 10万円以下の過料（罰則）

正当な理由なく期限内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料（行政上の制裁）が科される可能性があります。これは裁判所によって課されるもので、刑事罰ではありませんが、無視することはできません。

2. 実家の売却・解体ができない

不動産の売却や解体工事の手続きは、登記上の所有者が明確でなければ進みません。相続人が複数いる場合（兄弟姉妹間など）は、全員の合意と署名・押印が必要になりますが、登記が完了していないと買主や業者との契約も困難です。「早く売りたい」「解体してスッキリしたい」と思っても、登記が終わるまでは動けません。

3. 補助金の申請ができないケースがある

愛知県内の各市町村が設けている空き家解体補助金や老朽危険家屋の撤去補助は、申請者が登記上の所有者であることが条件となっている場合がほとんどです。相続登記が完了していないと、補助金を受け取れないまま解体費用を全額自己負担しなければならないケースも出てきます。

相続登記の手順と費用の目安

相続登記は自分でも手続きできますが、書類収集や申請書の作成に手間がかかるため、多くの方が司法書士に依頼しています。

1. 相続人を確定する（被相続人の出生〜死亡までの戸籍謄本一式を収集）
2. 遺産分割協議書を作成する（相続人全員で署名・実印を押印）
3. 必要書類を揃える（相続人全員の印鑑証明書・住民票など）
4. 法務局に登記申請書を提出する（オンライン申請も可）
5. 登記完了後、登記事項証明書を取得して内容を確認する

※費用はケースにより大きく異なります。相続人の数・物件の数・遺産分割の複雑さによって変動します。複数の司法書士に見積もりを取ることをおすすめします。

相続人申告登記という簡便な方法も

「3年以内に本格的な遺産分割協議が終わらない」という場合でも、相続人申告登記という手続きを行うことで期限内の義務を果たしたとみなされます。これは相続人であることを法務局に申し出るだけの簡易な手続きで、遺産分割協議の完了を待たずに対処できます。ただし、これは本登記の代替ではなく、後日あらためて本登記が必要になります。詳細は法務局や司法書士にご相談ください。

知っておきたい「相続土地国庫帰属制度」

2023年4月から始まった「相続土地国庫帰属制度」も、実家・空き家問題を考える上で押さえておきたい制度です。

この制度は、相続等によって取得した土地を一定の要件を満たした場合に国（法務省）に引き渡すことができるというものです。「売れない土地を手放したい」「管理の負担を減らしたい」という方にとって選択肢の一つになります。

国庫帰属が認められる主な要件（参考）

• 建物がない更地であること（建物がある場合は解体が必要）
• 担保権や使用収益権が設定されていないこと
• 土壌汚染・境界が不明確といった問題がないこと
• 崖地など管理に過大なコストを要しないこと

空き家と相続登記の関係：登記が終わらないと何も進まない

実家が空き家になったとき、「売りたい」「解体したい」「賃貸に出したい」「補助金を活用したい」——どの方向に進むにしても、相続登記の完了が出発点になります。

登記が完了していない状態では、

• 不動産業者に売却の相談をしても、査定・契約が前に進まない
• 解体業者に依頼しても、名義が明確でないと工事に着手できないケースがある
• 空き家補助金・解体補助金の申請が受理されない自治体がある
• 相続人が増える（二次相続）ほど、手続きが複雑化・難航する

私自身が父の相続手続きを経験した際、まず最初に司法書士に依頼して相続登記を終わらせたことで、その後の売却や各種手続きがスムーズに進みました。逆に言えば、登記が終わるまでは「何も始められない」という状態が続きます。

義務化の期限（相続を知った日から3年以内）が迫っている方は、まず法務局の「法定相続情報証明制度」の無料相談や、地域の司法書士会の無料相談を活用することをおすすめします。